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浦发银行、五矿信托带头参与,房企风险出清加速

浦发银行、五矿信托带头参与,房企风险出清加速

(文/张志峰 编辑/马友友)在经历了多轮规模房企爆雷事件之后,央行与银保监会联合表态,鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务,重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。

一场房地产行业的并购潮正在汹涌而来,且花样百出。

连日来,招商蛇口、华侨城两大央企相继在银行间成功发行45亿元总额并购债,上海老牌国资银行浦发银行发行首单房地产项目并购主题债券50亿元,央企五矿集团旗下五矿信托也跨界赶来救场,一连接盘恒大两个在建项目。

从优质国资房企在银行间发债,到银行直接作为发债主体参与,再到国资信托直接进场收并购,不少人意识到,这场并购风将越吹越大,行业颓势可能被逆转。

贝壳研究院高级分析师潘浩向观察者网表示,目前国家化解行业风险、支持房企间并购交易的态度十分明显,有利于整体房地产行业健康发展,预计在去年低基数前提下,2022年房地产行业收并购市场体感上会是大幅增长。

不过,在潘浩看来,目前房企间收并购的观望情绪犹在,行业风险尚未完全出清,项目公司的潜在负债风险不明,因此短期内较难进行大规模收并购。但随着并购交易的增多,并购规则和行业规范会越来越明确,一些具有资质的金融机构会有更大的发展空间。

房企并购债引质疑

事实上,早在今年年初,就不断有市场消息称,银行告知一些大型优质房企,针对出险企业项目的承债式收购,相关的收并购资金不纳入“三道红线”的监管。

这相当于给部分有实力、有野心的房企松了绑,不然就算银行愿意借,也没有几家房企的负债规模允许收。

消息一出,立刻就有地方相关部门开始牵头央企、地方国企与出险房企展开洽谈,商议收并购事宜。

1月12日,招商蛇口尝鲜首单出险房企项目并购债,宣布完成注册今年第一期规模30亿元的中期票据(并购),其中12.9亿元用于偿还一笔因收购旧改项目产生的贷款,剩余2.1亿元用于未来符合并购要求的项目,而剩余15亿元依旧用于偿还公司的银行贷款。

并且,用于偿还过去收并购贷款的12.9亿元,收购标的为上海市虹口区 17 街坊旧改项目,被收购方还是隶属于上海国资房企上海地产旗下,并非出险房企。

1月17日,另一央企华侨城紧随其后。全国银行间同业拆借中心披露的信息显示,华侨城已在日前发行了2022年第一期中期票据,发行规模合计15亿元。其中,9.6亿元用于偿还过去的并购贷款,5.4亿元用于偿还发行人流动资金贷款。

根据募集说明书,这笔欲偿还“并购贷款”同样发生在很久之前。

2016年11月,华侨城集团全资子公司华侨城(云南)投资有限公司(下称“华云投”)采用货币形式收购云南世博集团51%股权;2016年12月,华云投收购云南文投集团51%股权,两项股权收购已于2017年3月完成。

上述华云投并购贷款总额42.5亿元,贷款期限均为5年,恰为近日到期。

换言之,两家央企发债虽名为“并购债”,但绝大部分资金仍用作偿还此前积累债务,以及用于过去已完成的收并购,且与当前暴雷房企关系不大。这也招致业内不少对其是否“专款专用”的质疑声音。

对此,58安居客研究院院长张波认为,市场上的质疑声音纯属猜测,从债券发行规则来讲,专款专用是最基本的,一般不存在此类漏洞。鼓励并购债利好大型央企和国资房企,但从短期看,市场前景如何仍旧存疑;但从长期来看,主动收购出险房企项目必然越来越多,且优质房企也不会错过这样的发展机会。

银行、信托等机构积极参与

于是不同于此前两笔并购债,近日,浦发银行在银行间债券市场发文宣布,将于1月21日簿记发行房地产项目并购主题债券,规模为50亿元,期限为3年,募集资金用于房地产项目并购贷款投放。

此次发债主体并非房企,而是银行,且重点强调了这笔资金的用途,要花在出险和困难大型房地产企业的项目身上。

尽管首次发行仅有50亿元,相较于目前的行业情况杯水车薪,但业内普遍认为其信号意义明显,不排除其他银行也会有同样的动作。这也意味着,优质房企想要收购爆雷房企项目,有了真正的资金支持。

浦发银行表示,将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则,稳妥有序推进募集资金投放,重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目。

同时,加强风险控制和贷后管理,做好资金用途监控,助力房地产行业良性循环和健康发展,进一步发挥金融债券对推动经济结构调整的积极作用。

除了银行作为发债主体提供资金支持以外,另一家央企五矿集团旗下五矿信托作为国资非银行金融机构,亦开始悄悄进场。

天眼查显示,近日原本隶属于恒大集团旗下的昆明恒拓置业有限公司(下称“昆明恒拓”)与佛山市顺德区盈沁房地产开发有限公司(下称“佛山盈沁”)两家项目公司接连发生工商变更,接盘方均为五矿信托。

对此事,五矿信托回应称,面对恒大风险,五矿信托提高政治站位,始终以“保交楼、保民生、保稳定”为行动纲领,以维护投资人的利益为首要目标,积极寻求资产的多元化应对和化解路径。

经过反复论证,五矿信托认为,通过获得项目公司全部股权及管理权,推动项目正常化运营,是当前解决恒大项目问题的最优方案。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向观察者网表示,以银行作为发债主体,或者信托等金融机构直接参与收并购,的确可以加速行业出清风险。特别是信托等机构,更多从投资收益的角度去看待问题,类似项目收购成本不高,且当前融资机会大,不失为一种新的收购力量,其在金融操作尤其是烂尾楼处置方面,有更好的金融思路和资金支持。

同时,严跃进也指出,信托公司并无房地产开发资质,但可以牵头组建开发公司,或引入其他公司参与,因此不会影响项目后续开发,参与收并购也符合政策预期,以后或将越来越多。

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